租来的商铺办不了营业执照，合同还能继续履行吗？

在商业活动中，租赁场所是企业设立和经营的基础。越来越多的个体工商户、中小企业在开业初期会选择租赁房屋作为营业场所。然而，有些承租人在签署租赁合同并支付租金、装修投入后，却发现该房屋因规划用途、建筑性质、消防安全等问题，无法作为合法的经营场所使用，无法办理营业执照或相关行政许可。那么，遇到这种情况，承租人是否可以解除租赁合同？是否可以要求出租人承担违约责任或赔偿损失？本文将对这一问题进行分析。

一、行政许可与合同目的之间的关系

在租赁合同中，房屋的用途往往直接关系到合同的“目的”。若合同明确约定承租人租用房屋用于从事特定类型的经营活动，如餐饮、教育、医疗、娱乐等，这类经营活动往往需要取得相应的行政许可。如果租赁的房屋因不符合行政审批的要求（例如房屋用途为住宅、消防不达标、楼层限制等），导致承租人无法取得营业执照或相关许可证，便可能造成合同目的无法实现。根据我国《民法典》第五百六十三条的规定，当合同目的无法实现时，当事人可以解除合同。在这一前提下，如果承租人能够证明租赁合同的目的在于使用该房屋从事合法经营，而非仅作为储物或办公场所，则因行政许可无法取得而提出解除合同，一般会得到法院的支持。

二、出租人承担违约责任的情形

在司法实践中，若房屋不符合办理行政许可的条件，造成承租人无法开展正常经营，出租人是否应当承担违约责任，主要取决于双方对“办证条件”的约定是否明确，或者出租人是否存在过错：

合同约定房屋可用于特定经营活动，但出租人明知房屋不具备相应办证条件仍予出租，或未尽告知义务，致使承租人权益受损的，出租人应当承担违约责任；

即便房屋符合一般的行政许可办理条件，但若双方在合同中对特定用途（如餐饮、教育）达成明确约定，而房屋不满足该用途的行政审批要求，仍属于出租人未履行合同义务的范畴，也应承担相应责任。

此时，承租人不仅可以主张解除合同，还可依据合同中违约条款或《民法典》的规定，要求出租人赔偿因房屋不符用途造成的经济损失，包括已支付的租金、押金、装修费用等。

三、不承担违约责任的合理情形

并非所有因办证受阻产生的争议，出租人都需要承担责任。以下几种情况中，出租人通常不需承担违约责任：

1、因不可归责于任何一方的客观原因（如相关政策法规临时变化、管控升级等）致使承租人无法取得行政许可；

2、承租人未按合同约定用途使用房屋，例如房屋约定为办公用途，承租人却用于餐饮或托育等高风险行业，从而无法通过审批；

3、租赁合同中未对特定经营用途作出明确约定，而房屋本身符合营业执照申请的一般条件，承租人以“特殊行业审批受阻”为由要求解除合同或索赔的，法院通常不予支持。换言之，如果合同未明确约定经营用途，且房屋基本符合商业使用的标准，承租人应当自行承担相关审批风险。

四、签订商业租赁合同时应注意以下几点：

1、明确房屋用途及经营类型：在租赁合同中清晰列明承租人将从事的具体经营项目，如餐饮、美容、教育、医疗等；

2、约定“可办证”条件及违约责任：如约定若因房屋本身原因无法取得营业执照，出租人承担相应违约赔偿；

3、要求出租人提供相关材料：如房产证复印件、土地用途证明、消防验收文件等；

4、尽职调查与实地核查：签约前主动前往市场监管、城管、消防等部门咨询办证可行性，避免事后陷入困境。

       商业房屋租赁不仅涉及民事合同关系，更深受行政审批制度的影响。承租人若忽视房屋本身的办证条件，盲目投入经营，往往会面临“无法开业、装修打水漂”的局面。因此，合同订立前的审慎核查与合同条款的清晰约定，是保障双方权益、避免法律风险的关键。如您在租赁过程中遇到类似问题，建议及时向专业律师咨询，明确合同权利义务边界，最大限度地降低法律风险。